Dzisiejszy wpis dedykuję wszystkim wkurzonym klientom i pośrednikom, których frustracja wynika z faktu spotkania nieprofesjonalnego pośrednika. Takiego, który nie wie nic o nieruchomości, jaką sprzedaje. O matko. Nie cierpię takich osób i zgadzam się, takie osoby psują opinię o naszym środowisku.
Jeśli planujesz sprzedać swoje mieszkanie, bądź jesteś pośrednikiem który to robi w imieniu swojego klienta, musisz zapoznać się z pewnymi procedurami. Zanim wystawisz mieszkanie na sprzedaż, powinieneś się formalnie do tego przygotować. Wbrew pozorom to nie jest takie proste, jakby mogło się wydawać. Czeka na nas spora ilość papierkowej roboty i dużej ilości wykonanych telefonów. Podziw w oczach klienta zainteresowanego Twoją ofertą jest tym, czego możesz się spodziewać po dobrze wykonanej pracy. Ostatnim razem napisałem artykuł: bądź pierwszy przed innymi. Jest zupełnie o czym innym, ale jego tytuł bardzo pasuje do dzisiejszego wpisu. Parafrazując, sprzedasz szybciej nieruchomość będąc do tego przygotowanym.
Pierwszy krok – procedury wstępne
W moim zespole mamy wiele procedur. Wynika to bardzo z mojego doświadczenia korporacyjnego. To, co dobre w korporacji to zasady. Takie spojrzenie na biznes sprawia, że możesz coś robić powtarzalnie w sposób bezpieczny. O to mi zawsze chodziło budując naszą firmę i nasz zespół MNP Super Team. Chciałem doprowadzić do sytuacji, że moi współpracownicy wiedzą, co powinni sprawdzić, aby przygotować nieruchomość do profesjonalnej sprzedaży. Dziś przedstawię Wam dosłownie wycinek tego, co robimy, a gwarantuję Wam że będzie to dla wielu z Was bardzo dużo wiedzy. Pierwsze co musimy zrobić to przygotowanie odpowiednich dokumentów, które będą potrzebne później u notariusza, a na start do ogólnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Dokumenty jakie będą nam potrzebne to:
- Akt własności danej nieruchomości,
- Odpis z księgi wieczystej,
- Rzuty nieruchomości,
- Wycinek z opłatami od zarządcy budynku,
- Oświadczenie wierzyciela hipotecznego (na start wystarczy wysokość raty kredytu i jego aktualna wartość)
- Dokument potwierdzający brak zaległości w spółdzielni mieszkaniowej, lub wspólnocie mieszkaniowej.
Krok drugi – co sprawdzam w procedurze wstępnej?
Wyżej wymienione dokumenty niezbędne są nam do sprawdzenia, kto jest właścicielem nieruchomości, oraz na jakiej zasadzie się nim stał. A może jeszcze to nie nastąpiło? Co dokładnie mam na myśli? W dużych miastach co trzecia nieruchomość sprzedawana jest, ponieważ ktoś odziedziczył mieszkanie lub dom, bądź wszedł w sprawę rozwodową. To z kolei często wpływa na zysk, lub podział majątku. Wpisanie nowego właściciela, lub jego wykreślenie to dziś sprawa wielu miesięcy.
Czy wiesz, że w Księdze Wieczystej nieruchomości można wpisać błędy metraż mieszkania? Ta pozycja nie jest objęta rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Co więcej, notariusze często wpisują metraż nieruchomości wraz z częściami przynależnymi, takimi jak komórka lokatorska. Przez ten zabieg zwiększa się metraż ujawniony w KW. Czy to jest błąd? Nie. Wie to jednak doświadczony pośrednik, dlatego min.: sprawdzamy podstawę nabycia nieruchomości.
Pamiętam moje pierwsze prezentacje, kiedy czerwieniłem się, ponieważ klienci pytali mnie o wysokość opłaty na fundusz remontowy i wysokość raty kredytu, jaki zaciągnęła wspólnota. Wtedy nie rozumiałem tego, co wiem dziś po wielu latach pracy. To są kwestie, jakie musi wiedzieć osoba, która sprzedaje nieruchomość, bo są to ważne kwestie dla potencjalnych kupujących. Dziś to jest dla mnie oczywista oczywistość i nadal dziwię się, jak słyszę w słuchawce rozmowy z zarządcą budynku: jest Pan pierwszą osobą, która mnie pyta o kredyty jakie zaciągnęliśmy? To niestety smutne, dlatego wierzę, że wraz z naszym MNP Super Team zmieniamy ten rynek.
60 magicznych pytań – co sprawdzam następnie?
Maj zespół jest znany z tego, że mamy bardzo dobre szkolenie wstępny. Powiem więcej. Potrafimy nauczyć absolutnie każdego, co zrobić, aby przygotować nieruchomość do sprzedaży. Czy taka osoba później ją sprzeda, to już zależy od jej umiejętności sprzedażowych. Wierzę jednak w to, że nasze procedury są tak skonstruowane, że każdy będzie w stanie przygotować mieszkanie lub dom do sprzedaży lub wynajmu. No właśnie.
Czy zawsze sprawdzamy te same rzeczy? Nie. Zależy to od celu (sprzedaż, zakup, lub wynajem) oraz rodzaju nieruchomości (mieszkanie, dom, działka zabudowana, lub działka niezabudowana) Jak widzisz miksów może tu być wiele. Każdy miks to inne pytania i inna wiedza. To nie jest tak, że domy są trudniejsze. Widza tam jest po prostu inna. Dla przykładu sprzedaż domów jest dla mnie taką samą specjalizacją, jak sprzedaż mieszkań kamienniczych. Lubię obie i obie wykonuje na codzień. Musiałem się jednak tego nauczyć. O co więc chodzi w tych magicznych 60 pytaniach?
W naszym zespole instrukcja sprawdzenia stanu prawnego i formalnego nieruchomości to blisko 60 pytań. Jest tego tak dużo, ponieważ wedle obowiązującego prawa, to na pośredniku ciąży największa odpowiedzialność. Z tego faktu niestety niewiele osób zdaje sobie sprawę. Ale każdego roku sądy w Polsce orzekają wielokrotnie niestety brak zachowania należytej staranności w wykonywanym zawodzie. Ja nigdy nie chcę mieć takiej sytuacji w moim zespole. Dlatego sprawdzamy to, co dla wielu wydaje się być dziwne, bądź niepotrzebne. Ja wiem, że jest zupełnie odwrotnie.
Jak nie wejść w minę? Pytania, jakie uratują Twoją karierę!
Z oczywistych powodów nie mogę tutaj podać wszystkich pytań. Po pierwsze jest to nasz know-how. Po drugie, za to właśnie płacą nam klienci. Otrzymują od nas produkt – nieruchomość do zakupu lub sprzedaż – po sprawdzeniu stanu prawnego. Na tyle, na ile możemy to zrobić w danej sytuacji. Choć muszę Wam powiedzieć, że zdarzały się sytuacje, że odmawiałem współpracy, ponieważ nie byliśmy w stanie sprawdzić stanu prawnego nieruchomości. A ja dążę do tego, abyśmy wszyscy byli profesjonalistami w tym, co wykonujemy na codzień. Oto kilka pytań. Kilka pytań z blisko 60 pytań. Wiem – będziecie zaskoczeni.
- Czy nieruchomość jest wynajmowana? Jeśli TAK, czy posiada w umówię datę pewną? Jeśli kolejny raz odpowiemy twierdząco, to może się okazać, że sprzedamy nieruchomość z nakazem dlaczego wynajmu mieszkania lub domu i taką umowę będzie trudno rozwiązać.
- Czy nastąpiła zmiana pionów wodnych lub kanalizacyjnych, oraz w jakim zakresie, oraz jakie ścianki wewnętrzne zostały przesunięte lub zmienione od oryginalnych rozwiązań? A kto z Was słyszał o samowoli budowlanej, oraz kto według Was będzie za nią odpowiadał?
- Czy w księdze wieczystej gruntu, na jakiej stoi budynek ujawnione są wzmianki i czego dotyczą? Napiszę w ten sposób – kto (poza nami oczywiście) sprawdza księgę wieczystą gruntu?
- Czy nieruchomość jest posadowiona w granicy zgodnej z pozwoleniem na budowę i oddaniem do użytkowania? Zdarza się niestety i tak, że po oddaniu do użytkowania właściciele przesuwają ogrodzenia w zakresie swoich służebności powiększając swoje działki, ale niestety łamiąc prawo.
- Czy w nieruchomości są zawilgocenia, ślady zwierząt typu kuna itd. Są orzeczenia sądów nakazujące zwrot części zapłaty za nieruchomość po odkryciu przez kupującego po zakupie nieruchomości istotnych wad fizycznych.
Kto przepisuje media i kiedy to zrobić?
Wielu sprzedających boryka się z dylematem dotyczącym zgłaszania sprzedaży nieruchomości. Jednak czy powinno zgłaszać się sprzedaż? Tak naprawdę powinien to zrobić nabywca danej nieruchomości, a nie my. Dodatkowo to na kupującym ciąży obowiązek przepisania np. mediów na siebie. Jedynie co my powinniśmy zgłosić to poinformować o takiej czynności urząd skarbowy w formie rozliczenia rocznego. Jeśli jednak nieruchomość objęta jest podatkiem, to powinniśmy to jeszcze zgłosić do urzędu gminy. To, co my robimy z poziomu agencji to przygotowujemy protokół zdawczo – odbiorczy wraz z protokołami do zdania nieruchomości, a strony sprzedaży nieruchomości się tylko na nich podpisują.
Sprzedaż nieruchomości – na co uważać?
Dziś stoję na stanowisku, że należy uważać na wiele rzeczy. Pamiętam jedno z pierwszych szkoleń dla naszego zespołu. Po ośmiu godzinach ludzie wyszli do domów z przeświadczeniem, że to nie jest zawód dla nich. Pani mecenas opowiedziała nam, czego sąd oczekuje od pośredników w zakresie ich pracy. Generalnie oczekuje wiele. To była jedna z moich motywacji, aby doprowadzić do perfekcji nasz system sprzedaży. Dziś, kiedy nasz zespół jest już sporym statkiem mam pewność, że nie robimy błędów, oraz mamy potwierdzenia pisemne sprawdzenia wielu elementów, jakie będą ważne dla kupującego.
Dziś przedstawiłem zaledwie wycinek tego, jak poukładane są nasze wewnętrzne procedury, oraz jak dzięki temu sprawdzamy stan prawny i formalny nieruchomości jakie sprzedajemy. Myślę, że dziś to jedna z naszych przewag konkurencyjnych. Klienci kupujący z nami nieruchomości wiedzą, że nasi współpracownicy nie czerwienią się przed nimi z powodu braku wiedzy. A jeśli już to robią to z powodu rumieńców od komplementów od zaskoczonych naszą wiedzą kupujących.
Dawid Małycha – Managing Director Małycha Nieruchomości Premium
Obserwuj mnie w Social Media: Facebook i Instagram i YouTube
Inne, ciekawe artykuły:
- Trzy Rutyny Skutecznego Handlowca – sprawdź i wdróż w swoje życie
- Przepis na Sukces – jak odnieść sukces w branży sprzedażowej
Sprawdź blog pośrednictwa kredytów hipotecznych MBF:
- Przewodnik Kredytowy – strona dedykowana kredytom mieszkaniowym
- Umowa Przedwstępna – przeczytaj zanim podpiszesz cokolwiek
Sprawdź blog agencji nieruchomości MNP:
- Talenty Gallupa – jak buduję mój zespół MNP Super Team
- Marketing Nieruchomości – jak profesjonalnie przygotować nieruchomość do sprzedaży?
- Zdjęcia Nieruchomości – dobra sesja sprzedaje
Jestem urodzonym sprzedawcą. Instytut Gallupa wskazał moje talenty jako: Osiąganie, Ukierunkowanie, Rywalizacja, Poważanie, Dyscyplina. Innymi słowy wykonuję zawód w 100% dopasowany do moich naturalnych predyspozycji i jestem skutecznym agentem. Rekord sprzedanych nieruchomość w jednym miesiącu to blisko 10 mln złotych. Najciekawsza transakcja to sprzedaż apartamentu za 4 mln złotych i zakup z tymi klientami domu za 3,5 mln złotych miesiąc później. Pracuję tylko na umowach wyłącznych. Poznaj Moją Super Moc – Sprzedaję 9 na 10 nieruchomości. 30% z nich sprzedaję pierwszego dnia.
